4年内“刚需价”涨1000元/㎡-即时

时尚是个圈，每隔几年都会进行一个轮回，朋友圈里置业顾问的鸡汤也一样。

昨天晚上吃饭的时候，刷到一个置业顾问朋友的朋友圈文案：

2018年，房价8000，你说太便宜了，再等等...2019年，房价9000，你说都是这价，再等等...2020年，房价10000，你说不会涨了，再等等...2021年，房价11000，你说就这价，以后还能降，再等等...2023年，房价直涨17000，地价过万，你还想等下去吗？

(资料图片仅供参考)

熟悉的文案风，不仅让人开始缅怀过去，也让我不免多吃了一碗饭安慰我脆弱的心灵。

回到正题，市场真的在抛弃刚需吗？

“起步价” 每年跳涨1000元/㎡

为了更好的进行 同期比较，我们统计了 2020至今的4年意向登记样本数据表现。

从数据来看：

丨起步均价，每年跳涨1000元/㎡。

2020年最低“起步价”：8396元/㎡；2021年最低“起步价”：10035元/㎡；2022年最低“起步价”：11306.64元/㎡；2023年最低“起步价”：12769.48元/㎡2023年待登记项目中最低“起步价”：12741.9元/㎡；

丨1.5万元/㎡占比份额不断扩大。

1.5万元/㎡以上的住宅价格份额开始逐渐占比扩大， 从数据表现来看，从2021年开始，1.5万元/㎡以上价格的住宅占比超过60%，市场进入改善化阶段。

丨区域改善化明显，最低入手价格有明显提升。

分具体区域来看， 起步价格增长幅度最大的区域主要集中在 港务区、经开区、高新区。

需要注意的是， 价格变化主要来自于地价、产品的改善化，而这样的增长变化 ，需要具体到产品形态和地价水平，并不能一概而论，需要理性看待。

说个题外话，4年“起步价”变化超4000，如果回到4年前，你会在这些区域置业吗？

而参考美城机构发布的2022年西安房地产市场年报，趋势同样明显，随着市场供应结构的变化，置业门槛出现提升， 2022年15000元/㎡以上价格住宅成交占比超70%。

这也意味着1.5万元/㎡以下住宅供应需求减少，刚需购房者要么暂时搁置置业计划，要么加大置业范围亦或是外溢至二手房市场之中。

“面积段” 100㎡以下刚需份额缩减

按照市场经验划分，90㎡以下算是刚得不能再刚的刚需、90-143㎡算刚需改善范围、超过143㎡的算改善面积段。

丨100㎡以下供应降至13%，份额进一步缩减。

根据美城机构数据显示，从2018-2022年，大西安市场面积段出现明显的市场改善化。

刚需面积段100㎡以下的供应从37%降至13%，改善面积段出现同步提高。

克而瑞数据也同样显示，2022年西安主城区范围内，140㎡以下住宅供应在447.18万㎡、 成交380.36万㎡ ，140㎡以上住宅供应在404.28万㎡、 成交375.46万㎡ 。

整体成交占比表现上，改善面积需求不断增加，市场成交体量增加，改善趋势逐渐明显。

刚需真的被抛弃了？

在高房价和大户型的推动之下，能够发现西安近几年置业门槛在不断升高。因此市场也频频出现“刚需，正在被新房市场抛弃”的声音。

具体表现来看，无论是真正的市区稀缺地段还是核心资产甚至是刚需外溢的城市边界区域，都在“改善化” --要么价格改善化、要么面积改善化。

根据4年样本统计，虽然表面上西安市多区域的起步单价看似涨幅不算太大，甚至因为部分区域的老盘推新原因，有些区域新房部分项目最低入手价对比同期数据来看几乎无涨幅。

但小面积户型供应逐步减少，市场步入大面积高总价的全面改善市场时， 于刚需购房者来讲，倘若还按照2020年以前90㎡+万元出头均价的想法进场选择，则会发现这样的需求，在主城新房市场已经无房可选。

高端改善聚集的高新、航天、曲江买不起，之前以刚需产品为主的港务区，也开始搞起了大平层和改善盘，单价变化不大但总价却还是涨了不少。

出现这种情况的原因，其实主要有2点。

其一，主城区住宅用地不断饱和，土地资源稀缺。

稀缺的主城区地块导致了地价升高，房企们本身顶着巨大资金压力摘地已经成为市场常见的现象。

拿地后， 为了能够保证利润 ，房企们也肯定会想进一切办法来提升溢价价值， 例如增加配套、产品表现以及相应的装修。

同时也会选择面积段更大的产品，降低容积率，提升产品力，因为 这样的产品不仅仅更容易成为市场标杆产品，提升房企自身的品牌力，带来更好的品牌溢价。也在于改善产品整体体量小，缩短销售时间。

其二，市场变化进一步导致购房者需求“一步到位”。

2016年房地产市场的走热，需求在市场刺激下不断入市。而在彼时，小户型低总价产品库存不断供应，在这样的一个去库存阶段中，已经有不少刚性需求被满足。

随着 限购的越来越严格+改善置业的兴起 ，一方面，大多数置业者在置业时也选择尽可能一步到位，不再考虑真刚需（100㎡以下）户型，避免后续置换压力；另一方面，早期已经上过车的人们，也随着需求的改善，开始寻求置换。

现阶段， 刚需置业的年龄层在不断的年轻化 ，由于生长环境和消费水平的不断进步，在置业时，这类人群对于个性化和多元化需求更加看重， 并不单单之时满足于以往的“有的住”，而更倾向于“住的好”。

在这样的需求激发下，也导致房企在产品设计过程中，更加注重增加多元化要素配置，以满足这类群体置业者的需求。

市场变化下，传统认知的刚需已经被抛弃，而现阶段刚需置业则需要主动转变以往对于市场的认知。在新一轮市场背景下，刚需想要更快更好地置业，一定要转变思路，不能再按照之前对市场的看法进行置业。

转变思路 刚需置业怎么选

两个方向！

首先，继续在新盘市场“挣扎”，但可选范围比较少。

面对当下还处在彷徨中的刚需购房者来说，认清事实很重要，了解需求才能明白自己的购房选择 。

这个“认清事实”主要来看就是对区域产品的选择。目前很多区域的准入门槛已经不再适合刚需。

根据现阶段西安市待登记项目的区域均价信息来看， 待登记整体均价之上的区域，基本可以放弃选择。

能发现， 雁塔、航天、高新、曲江大明宫的均价已经接近甚至超过2万元/㎡ ，这样的区域价格一定程度来讲意味着整体房源以改善为主，面对这种情况， 刚需要注意，这些区域即使有小面积也无需“挤破头”非要进入。

再仔细算算现阶段刚需面积段和价格方面均能接受的项目。 通过前期统计能发现仅有15盘，主要分布在浐灞生态区和国际港务区 ，并且多是如御锦城、高科麓湾国际社区这样的老盘， 且已经是尾盘阶段，所剩房源不多 。

其次，转战二手房市场，挑选优质性价比二手房源。

相较于新房市场的可选择范围小， 二手房市场已经形成一个巨大体量的二手房供应库存。

特别是对于大多数首次置业的刚需群体，手中资金有限，成熟区域的二手房选择上或许更加合适。

根据诸葛找房的数据显示， 目前西安区域范围内共有 151224套 房源挂牌中。

按照总价区分， 100-200万区间房源共有69958套 ，占总体量的46.26%，其次是 100万以下共有44540套，占总体量的29.45%。

丨二手房总价数据

而从面积段区分来看， 90-140㎡区间成为供应主力，共计有66639套房源 ，而除此外，供应基本在 90㎡以下，共计有63110套房源。

丨二手房面积数据

从这样的数据来看，对于刚需购房者而言，二手房已经成为置业首选。

根据西安市住建局每月发布的二手房网签数据来看， 各月成交套均面积也基本保持在96-99㎡之间 ，而这也间接的说明，刚需购房者的主流选择，已经外溢至二手房市场。

目前的二手房市场存在这一种3重分化行为：

一类是 优质稀缺资源的二手房。

这类二手房的天然优势在于周边配套的享有性，以及后续同地段的稀缺供应性。

而这类房源的价格倒挂属性会比较明显，价格和面积一般也不容易出现捡漏的情况，对于大部分刚需来讲，自然也不是优先考虑的。

第二类， 城市优质地段的普通社区。

这类二手房的价格和面积在选择面上就广泛了许多。

这些社区中，也有部分优势较弱的的房源存在，这类房源中 价格不算太高，与周边新盘并没有形成过高的倒挂差，区域依然有发展潜力，更主要的各类配套也相对成熟。

而这样的产品， 就需要大家去捡漏和关注，平时多跑跑看看，总能找到一两个不错的。

还有一类， 这类房源房龄基本上在10年左右甚至以上 ，但优势在于地段成熟、区域发展繁华、配套都有。但所处区域发展基本饱和，很难再有大规模开发的溢价能力存在。

同时，这类地段的楼盘， 由于房龄在10年及以上的问题，房子的户型结构和设计、社区的整体配置老旧等问题，对于追求品质的刚需购房者来讲，或许并不适用。 但对于 有硬刚性需求的置业者来说，低总价、面积合适，也是一个可行的选择。

最后，在新一轮市场周期和楼市环境下， 对于刚需购房者来讲，一定不要再用旧想法来判断新市场 ，“优先自住，其次投资，由小到大”，这样才是刚需接下来的置业逻辑。

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